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楼市调控再收紧 去库存已进入后续阶段

近日，国家统计局发布了上半年全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，1月份至6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1月份至5月份回落06—丈量基准面；.3个百分点。

诸葛找房数据研究中心王新宇在接受媒体采访时表示，4月份以来部分城市拿地政策有所收紧，致使房企拿地积极性下降，加之二季度以来，房企融资环境进一步收紧，房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。

具体来看，1月份至6月份，房地产开发企业房屋施工面积772292万平方米，同比增长8.白齿唇兰8%，增速与1月份至5月份持平。1月份至6月份，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1月份至5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对表示，房地产市场小阳春难入夏，整体楼市表现出现了小阳春后的退烧现象，不论是投资数据还是销售数据，在收紧调控的影响下，市场再次出现了放缓，而且从趋势看，预计7月份至8月份还会持续。

商品房销售和待售情况来看，1月份至6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1月份至5月份扩大0.2个百分点。6月末，商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。其中，住宅待售面积减少672万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积减少74万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年6月份商品房待售面积同比跌幅为8.9%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越放缓了。总体上说，去库存已经进入到后续的阶段，去库存的速度不会加快。当然特殊点在于，目前房企销售也有压力，面临部分去库存的问题，所以预计会出现降价促销的动作。

从房企到位资金来看，1月份至6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1月份至5月份回落0.4个百分点。严跃进表示，今年1月份至6月份房企到位资金同比增长为7.2%。类似数据和预期一样，即和当前防范金融风险的大环境是有密切关联的。5月份开始很多房企的融资压力增加，资金面略有收紧，这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。当前包括信托融资和海外债的发行都明显收紧，类似收紧的趋势预计还会延续。

另外，6月份楼市出现了明显调整，特别是二手房价格，出现了29%的城市下调，也就是有20个城市二手房价格跌了。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。其中：北京和广州持平，上海和深圳均下降0.1%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月持平；二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

严跃进分析，从房价指数数据看，6月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.7水芹%，同比增幅为10.8%。其中环比增幅相比5月份基本持平，说明6月份房价涨幅扩大的动力已经开始减弱。

尽管一二线城市新建商品住宅价格还在上涨，不过由于新建商品住宅签价受限价等因素的影响，数据存在一定偏差，参考的价值相对要小一些，一些城市甚至不再公布房价。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，相比新建住宅签数据滞后，二手房数据更有代表性。6月份20城市二手房出现下调，这是年内第一次，热点一二线城市再次进入到了调整阶段。后续如果没有明显的信贷宽松政策，预计7~8月份虎刺，全国一二线城市将继续调整态势。

张大伟分析，出现价格上涨回落的主要原因葵叶报春是楼市政策收紧预期再次出现，特别是从5~6月份各地调控政策看，收紧明显。

根据中原地产研究中心统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

张大伟分析，楼市从3~4月份的明显小阳春到月份的快速退烧，说明房住不炒再次成为政策的主导方向。从市场分化趋势看，上涨城市集中在部分三线城市，但总体上涨幅度已经是2019为了满足国内日趋增长的高端市场对环保、高性能聚酯薄膜的需求年来的最低点。

7月12日，发改委官挂出一则通知，题为 关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号) ，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

在此之前，相关主管部门先后就银行贷款、信托融资等渠道加强约束，收紧针对房企的融资渠道。

张大伟说，从后续趋势看，7月初信托与美元债收紧，对于市场心理影响非常大，再叠加7~8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市数量将会继续增加。

严跃进认为，6月份并非销售旺季，本身也会带动房价的下跌或涨幅的收窄。而对于二线城市来说，潜在的购房需求还是很大，尤其是人才购房方面的动力还是很强。后续从稳定房价的角度看，需要继续对二线城市尤其是人才借落户变相炒房的行为进行管控。（本版综合整理）

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